Crédits immobiliers : Quand la machine s'emballe

Le secteur bancaire est en crise. Le CEO de Merril Lynch a été mis à la porte, et toutes les semaines on apprend que des milliards de dollars sont provisionnés pour faire face aux pertes colossales liés aux prêts hypothécaires. En un mois, les cours des plus grandes banques d'affaires aux États-Unis ont plongés ! -40% en quelques semaines... ça fait mal.

Que s'est il passé ? Qui sont les grands perdants ? Y a t'il des gagnants ?

Au début des années 2000, les taux d'intérêts étaient particulièrement faibles, on parle ici des taux directeurs de la FED ( banque centrale américaine) qui tournaient autour de 1%. En parallèle, les États Unis bénéficiaient d'un secteur immobilier particulièrement dynamique et prospère. Il suffisait d'acheter une maison 300 000$... Un an après vous pouviez la revendre 400 000$. Tout le monde était gagnant. Les banques affichaient de très bons résultats, elles prêtaient de l'argent à tour de bras pour s'assurer que chaque américain puisse acheter la maison de ses rêves... Les banques prenaient leurs commissions, les travailleurs, même les plus pauvres accédaient à la propriété ! Le rêve américain était à la portée de tout le monde. Hourra !

Et puis la machine s'emballe. Le courtiers hypothécaires fleurissent, leur mission prêter de l'argent pour acheter des maisons à n'importe qui, à n'importe quel prix. L'argent coulait à flot, tout le monde pouvait en profiter, et chaque banque prenait sa commission avant de revendre le prêt à une autre institution financière. Le prix des maisons continue de monter... tout va bien. Même les banques européennes se retrouvaient avec des prêts hypothécaires américains dans leurs livres.

Et puis voilà .... les taux d'intérêts remontent un peu. De 1%, il remonte jusqu'à 5% en deux ans. Aïe! De nombreux ménages ont contractés de prêts immobiliers à la limite de leur capacité d'endettement. Avec des taux à 1% les mensualités étaient limites mais gérables. Multiplier par 5 le montant des intérêts à payer chaque mois et.... ce n'est plus gérable. La crise commence. Une banque saisie la maison d'une famille qui ne peut plus payer, puis une autre... puis encore une autre. Finalement, les banques se retrouvent avec des milliards de prêts accordés à des ménages qui ne peuvent plus payer ! Les saisis augmentent et le cercle vicieux commence : les banques ne veulent plus prêter, le nombre de maison saisie s'envole, l'augmentation des coûts d'emprunts entraînent le prix des maisons à la baisse. Une maison de 300 000$ ne vaut plus que 200 000$. Une banque saisie une maison la vends, mais ne peut pas récupérer la totalité du prêt.

Résultat des courses : les banques ont prêtés de l'argent à des gens qui ne peuvent plus rembourser. La saisie des maisons ne permet pas de récupérer les sommes prêtées. De nombreuses familles se retrouvent à la rue devant quitter la maison de leur rêve. Certains quartiers se transforment en villes fantômes.

Aujourd'hui, on en est là. Pendant cinq ans, tout le monde a profité en toute insouciance d'un marché du crédit débridé, aujourd'hui la roue tourne. Tout le monde est perdant ! La note positive dans cette histoire : les banques disposent de réserves plutôt confortables pour faire face à cette situation. Pour les 2 millions d'américains qui vont perdre leur maison.. la situation est différente.

Pendant des années, toutes l'économie américaine a été dopé à l'immobilier entraînant avec elle tous les autres secteurs : le secteur bancaire bien sur mais aussi celui de la construction et des biens de consommations en général. Quand vous êtes propriétaire d'une maison de 300 000$ avec seulement 200 000$ de dette, il est facile de faire un crédit pour s'acheter un cinéma maison, une nouvelle voiture etc. Quand vous avez 300 000$ de dette et une maison qui vaut 200 000$, la situation est plutôt différente.

L'avenir nous dira quelles seront les conséquences profondes de cette crise, mais la croissance américaine risque d'être sérieusement miner par ce cercle vicieux qui ne fait que commencer.